- Тема
13k Популярність
44k Популярність
845 Популярність
14k Популярність
30k Популярність
804 Популярність
91k Популярність
25k Популярність
26k Популярність
7k Популярність
- Закріпити
13k Популярність
44k Популярність
845 Популярність
14k Популярність
30k Популярність
804 Популярність
91k Популярність
25k Популярність
26k Популярність
7k Популярність
Аналіз проектів нерухомості RWA: можливості та виклики
Еволюція реальних світових активів на ринку Криптоактиви
Концепція реальних світових активів ( RWA ) не є новою в ринку криптоактивів. Ще в 2018 році з'явилася токенізація активів і випуск токенів цінних паперів ( STO ), які мають багато спільного з нинішньою концепцією RWA. Однак через неналежну регуляторну основу та відсутність значних потенційних переваг у прибутковості ці ранні спроби не змогли досягти зрілого масштабу.
У 2022 році, з підвищенням процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила ставки позики стабільних монет у криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як RWA активу стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Декілька зрілих проектів DeFi, а також традиційні фінансові установи, почали досліджувати сферу RWA.
За останні два роки на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA у сфері нерухомості. Вони спрямовані на багатостороннє розширення ринку інвестицій у нерухомість, збагачення інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження інвестиційного бар'єру. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, досліджуючи переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та його потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному націлені на північноамериканську нерухомість, відповідні обговорення будуть зосереджені на ринку Північної Америки.
Методи токенізації ринку нерухомості
Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Дослідження, проведене в березні 2023 року, показало, що ринкова вартість публічних активів у Північній Америці становить 1,3 трильйона доларів, а глобальний ринок публічної нерухомості досягає 2,66 трильйона доларів.
Ядром вимог токенізованого ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох із наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Ці продукти переважно представлені у трьох формах:
Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні має потенціал посилити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.
Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) мають багато спільного з нерухомістю RWA у наданні фрагментованих можливостей інвестування в нерухомість, обидва ефективно знижують інвестиційний поріг і підвищують ліквідність активів нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, підтримуючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їхній строгий регуляторний контроль за перевіркою активів, операціями та структурою інвестицій надає参考框架 для проектів нерухомості RWA.
Спостерігаючи за роботою проектів RWA в сфері нерухомості протягом останніх двох років, ми отримали деяке чітке уявлення про їхні переваги та недоліки:
Переваги:
Недоліки:
Глибоке вивчення конкретних випадків показує, що через різницю в управлінні та методах продуктів, кожен проект стикається з різними реальними ситуаціями під час експлуатації.
Аналіз випадків
У цьому розділі обрано три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості та є представницьким у своїй сфері. Слід зазначити, що ці проекти все ще перебувають на ранній стадії, їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.
Реальний Т
RealT запущений у 2019 році, є одним з перших проектів RWA для нерухомості, що зосереджується на токенізації американської житлової нерухомості для роздрібних інвесторів через блокчейн Ethereum та Gnosis, переважно на Gnosis (.
RealT купує житлову нерухомість і відповідно до американського законодавства токенізує володіння цією нерухомістю. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цю нерухомість покладається на третіх осіб. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від нерухомості, розподіляється між власниками токенів. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, юридично вона відокремлена від компанії, що володіє активами нерухомості. Як вказано на їхньому веб-сайті, якщо компанія порушить умови, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління володіннями нерухомості. Проте ця угода не зобов'язує RealT брати участь у інвестуванні в токени нерухомості, які вони просувають на ринку. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, щомісяця можуть отримувати частину доходу від оренди цього будинку, при цьому сума розподілу підлягає вирахуванню близько 2,5% резервного фонду на обслуговування та зазвичай близько 10% комісії за управління.
![Цеглини та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Наприклад, взявши одну з нерухомостей у Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена - 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Нерухомість приносить 2,600 доларів США орендного доходу щомісяця. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління у розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річна сума - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує розподіл у 3.83 доларів США, річна прибутковість становить 7.35%.
Щодо цієї нерухомості, RealT пропонує ринку 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель управління. Управлінський орган отримує 8% від орендної плати та решту з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Цей підхід дозволяє команді RealT заощаджувати значну кількість управлінського часу, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації її для виходу на ринок.
Однак, хоча розподілене володіння допомагає розподілити ризики між інвесторами, воно також вводить виклики. Коли частка інвестора є занадто малою, витрати на управління компанією стають занадто високими і нездатними до сталого розвитку. Крім того, RealT обирає управляючу компанію для управління своєю власністю; якщо RealT має значну частку у власності, вони намагатимуться знизити витрати на управління; оскільки погане управління матиме для них значний негативний вплив. Але якщо частка RealT занадто велика, це, по-перше, зменшить ліквідність токенів, а по-друге, дрібні акціонери не виконуватимуть своїх обов'язків щодо нагляду. Усі тримачі токенів очікують, що великі акціонери контролюватимуть, чи є управляюча компанія ефективною та добросовісною. З іншого боку, якщо частка RealT є надто малою, можливо, їм не вистачить мотивації для належного вибору управляючої компанії та активної участі в нагляді, що зробить ефективний нагляд за управляючою компанією дуже складним для численних дрібних інвесторів.
Перегляньте десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використовуйте відповідний блокчейн-браузер, щоб дізнатися кількість власників кожної нерухомості. RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей більше 1 000 власників.
Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, приблизно 9% інвесторів інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT до певної міри успішно створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів і збільшив ліквідність на ринку житла.
![Камені та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
Згідно з даними про транзакції, отриманими з адреси гаманця RealT у його основній операційній мережі Gnosis, RealT загалом розподілив близько 6 мільйонів доларів США орендної плати. Платформенні збори коливаються залежно від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно становлять від 2,5% до 3% від орендної плати, що відповідає доходам платформи за останні два роки близько 150K до 180K доларів США. Проте, оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях в нерухомість, і якщо вирішить взяти участь, то рівень участі не має конкретних обмежень або вказівок, тому прибуток, отриманий RealT від орендного доходу, залишається невідомим.
З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як основний корпоративний суб’єкт. Цей суб’єкт не володіє жодними нерухомими активами; він слугує лише операційним суб’єктом проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета – спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам інвестувати в усі об'єкти нерухомості, підписуючи договір лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідний серію LLC для кожного інвестованого об'єкта нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожен серія LLC має конкретний об'єкт нерухомості та відповідний токен. Ця структура має на меті забезпечити те, що фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не вплинуть на інші об'єкти нерухомості чи операції материнської компанії RealT.
Паркл
Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для виведення на ринок синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, через структуру AMM. Parcl запустив Parcl LabsPrice Feed, щоб створити індекс нерухомості для певних регіонів на основі його історії продажів. Тривалість історії може змінюватись в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на змінах цін на нерухомість, встановлюючи довгі або короткі позиції на ціновий тренд у цьому регіоні.
![Цегли та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(
Цей підхід, оскільки не існує реальної купівлі-продажу нерухомості, дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, пов'язаних із фактичною експлуатацією нерухомості. Можливо, деякі будуть сумніватися, чи дійсно це вважається проектом RWA нерухомості, оскільки він не повністю відповідає наведеним вище стандартам. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від кількох відомих компаній, і через свою унікальність включати його в обговорення різноманітності продуктів RWA в сфері нерухомості є доцільним.
Тестова мережа Parcl була запущена на Solana в травні 2022 року, а її TVL наразі становить 16 мільйонів доларів. Проте, після більш ніж року роботи, Parcl, здається, не привернув надто багато уваги, з щоденним обсягом торгів менше 10 000 доларів і менш ніж 50 активними користувачами щодня.
Продукти Parcl прості у використанні та швидко вдосконалюються, ціна постачальників Parcl Labs та дизайн індексного ринку є достатньо зрілими. У операційному аспекті команда Parcl активно впроваджує Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається з відносно низьким рівнем уваги на ринку та часткою ринку, база користувачів невелика, обсяги торгівлі обмежені. Це в певній мірі може свідчити про те, що криптоактиви ринок ще не готовий приймати продукти індексації нерухомості.
Рейнно
Деякі великі компанії з криптоактивів також досліджують продукти у напрямку RWA для нерухомості. Деякі компанії оголосили, що їх команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та відповідно до цього отриманні іпотек. Існують також проєкти, які співпрацюють з іншими компаніями для підтримки позик під заставу нерухомості. Деякі проєкти пропонують можливість використання токенізованої нерухомості як застави для позики, але ця послуга обмежена лише їхніми виданими токенами нерухомості. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування під заставу токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу окремих власників нерухомості.
Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, варто згадати про два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.
Перший продукт - це кредитна послуга, основана на токенізованій нерухомості. Коли власникам нерухомості потрібне фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у штаті Делавер спеціалізовану компанію. Потім Reinno створить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть використовувати як заставу для отримання кредиту, а ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.
Другим продуктом є фінансування іпотечного кредиту, після того як користувачі купують нерухомість за допомогою банківського іпотечного кредиту, вони можуть токенізувати право власності на нерухомість для отримання фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківського іпотечного кредиту, після чого клієнти повертають цю суму кредиту за фіксованою процентною ставкою.
![Цегли та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(
Операції Reinno все ще є централізованою та офлайн-моделлю, зазвичай клієнтам необхідно відвідати офіс і подати документи на нерухомість. Такий підхід має деякі очевидні ризики. По-перше, якщо позичальник вирішить відмовитися від погашення кредиту, Reinno як токенізований сервіс, а не кредитор, буде важко діяти.