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Análise do projeto RWA imobiliário: oportunidades e desafios coexistem
A evolução dos ativos do mundo real no mercado de ativos de criptografia
O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não é uma novidade no mercado de ativos de criptografia. Já em 2018, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) surgiram, apresentando várias semelhanças com o atual conceito de RWA. No entanto, devido à falta de um quadro regulatório adequado e à ausência de vantagens significativas de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em escala madura.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do governo americano superou claramente as taxas de empréstimo de stablecoins da indústria de criptografia. Portanto, a tokenização dos títulos do governo americano como ativos reais (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria de criptografia. Alguns projetos DeFi maduros, bem como instituições financeiras tradicionais, começaram a explorar o campo dos RWA.
Nos últimos dois anos, surgiu uma pequena quantidade de projetos RWA de imóveis no mercado. Eles visam expandir de várias maneiras o mercado de investimentos imobiliários, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para investimentos. Este artigo fará uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design dos RWA imobiliários e seu mercado potencial. Como esses projetos estão principalmente direcionados ao mercado imobiliário da América do Norte, a discussão relacionada se concentrará no mercado norte-americano.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Um estudo de março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte é de 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado global é de 2,66 trilhões de dólares.
A demanda central do mercado imobiliário tokenizado é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um público investidor mais amplo, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:
Além disso, a tokenização de imóveis em blockchain tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) têm muitas semelhanças com os Ativos Imobiliários RWA na oferta de oportunidades de investimento em propriedades fragmentadas, ambos eficazmente reduzindo a barreira de entrada para investimento e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, a revisão de ativos, a operação e a estrutura de investimento sob um rigoroso quadro regulatório fornecem um referencial para os projetos de Ativos Imobiliários RWA.
Através da observação da operação dos projetos RWA imobiliários nos últimos dois anos, adquirimos uma compreensão clara dos seus pontos fortes e fracos:
Vantagens:
Desvantagens:
Ao investigar casos específicos, descobriu-se que, devido a diferentes métodos de gestão e produtos, cada projeto enfrenta situações práticas distintas durante o processo operacional.
Análise de caso
Este capítulo seleciona três projetos de RWA imobiliário para análise. Cada projeto utiliza métodos diferentes para tokenizar o mercado imobiliário, sendo representativos em seus respectivos campos. É importante notar que estes projetos ainda estão em estágios iniciais e seus produtos não passaram por validação e testes de mercado prolongados e abrangentes.
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA para investidores de varejo principalmente na Gnosis através da blockchain Ethereum e Gnosis (.
A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza as propriedades detidas de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e coleta de aluguéis dessas propriedades são delegadas a instituições terceiras. Após a dedução de custos, o aluguel gerado pela propriedade é distribuído aos detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, existe uma separação legal em relação à empresa que detém os ativos imobiliários. Conforme mencionado em seu site, se a empresa entrar em default, os proprietários dos tokens têm o direito de designar outra empresa para gerenciar a propriedade detida. No entanto, o acordo não exige que a RealT participe do investimento em tokens de propriedades que eles promovem no mercado. Os usuários que possuem tokens de propriedades podem receber uma parte dos rendimentos do aluguel mensalmente, sendo que o valor a ser distribuído deve ter uma dedução de cerca de 2,5% para reserva de manutenção e geralmente cerca de 10% para taxa de gestão.
![Blocos e blocos: Estudo de projetos imobiliários no mercado RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323,020 dólares, o preço de cada token é de 52,10 dólares, tendo sido emitidos um total de 6,200 tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2,600 dólares. Após deduzir um total de 622 dólares em despesas operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, totalizando 23,736 dólares anuais. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
Para esta propriedade, a RealT disponibilizou 100% dos tokens no mercado, o que significa que a RealT não precisa co-investir com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora recebe 8% das rendas e a parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% pela tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Este método permite à equipa da RealT economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las para o mercado.
No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a espalhar o risco entre os investidores, também introduz desafios. Quando os investidores têm uma participação muito pequena, os custos de gestão da empresa tornam-se excessivos e insustentáveis. Além disso, a RealT escolhe uma entidade de gestão para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande participação nos imóveis, eles se esforçarão para reduzir os custos de gestão; pois uma má gestão terá um grande impacto negativo sobre eles. Mas se a RealT tiver uma participação acionária muito grande, isso, em primeiro lugar, reduzirá a liquidez dos tokens, e em segundo lugar, os pequenos acionistas dos imóveis não cumprirão suas responsabilidades de supervisão. Todos os detentores de tokens esperam que os acionistas majoritários supervisionem se a entidade de gestão contratada está a ser eficiente e diligente. Por outro lado, se a RealT tiver uma participação extremamente pequena, pode faltar motivação suficiente para escolher diligentemente a entidade de gestão e participar ativamente na supervisão, tornando a supervisão eficaz da entidade de gestão muito difícil para os numerosos investidores individuais.
Veja os dez tokens imobiliários mais recentes esgotados no mercado RealT e use um explorador de blockchain relevante para descobrir o número de detentores de cada propriedade. A RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de tokens, para garantir que o preço de cada token fique em torno de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, dos quais duas propriedades têm mais de 1.000 detentores.
Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% dos investidores investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% dos investidores investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT, até certo ponto, teve sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais e aumentar a liquidez do mercado de habitação.
![Tijolos e blocos: Estudo de projetos imobiliários no mercado RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
De acordo com os dados de transação consultados no endereço da carteira da RealT na sua principal rede de operação, Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em renda de aluguel. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, dependendo das flutuações dos custos de manutenção, seguros e impostos, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150K a 180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não é obrigada a participar de investimentos imobiliários e, se optar por participar, o grau de participação não tem limitações ou especificações concretas, os lucros que a RealT obtém da receita de aluguel são desconhecidos.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT também estabeleceu a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu objetivo principal é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários invistam em todos os imóveis ao assinar um contrato apenas com uma empresa. Por fim, a RealT criou uma série de LLC correspondentes para cada imóvel investido. Como subsidiária da Real Token LLC, cada LLC série possui um imóvel específico e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de um imóvel não afetem outros imóveis ou a operação da empresa-mãe sob a RealT.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Parcl é usado para tornar ativos sintéticos relacionados ao imobiliário acessíveis ao mercado através da arquitetura AMM. Parcl lançou o Parcl LabsPrice Feed para criar um índice imobiliário de áreas específicas baseado em seu histórico de vendas. A duração do histórico pode variar de acordo com a frequência de transações das propriedades. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre as tendências de preços das propriedades, estabelecendo posições de alta ou baixa sobre os preços imobiliários da área.
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Este método, por não envolver transações reais de imóveis, permite que a Parcl evite problemas legais relacionados à operação imobiliária real. Pode haver quem questione se isso realmente pode ser considerado um projeto RWA de imóveis, uma vez que não cumpre totalmente os critérios mencionados. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, recebeu investimentos de algumas empresas conhecidas, e é razoável incluí-lo nas discussões sobre a diversificação de produtos RWA imobiliários devido à sua singularidade.
A rede de testes do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente seu TVL é de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diariamente.
Os produtos da Parcl são fáceis de usar e atualizam rapidamente, o fornecedor de preços da Parcl Labs e o design do mercado de índices são relativamente maduros. Em termos operacionais, a equipe da Parcl está ativamente lançando o Parcl Point, o Real Estate Royale e outros programas de aquisição de usuários. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém uma atenção de mercado e uma participação de mercado relativamente baixas, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Isso pode indicar, em certa medida, que o mercado de ativos de criptografia ainda não está preparado para receber produtos de índices imobiliários.
Reinno
Algumas grandes empresas de ativos de criptografia também estão explorando produtos na direção de RWA imobiliário. Há empresas que anunciaram que suas equipes de moeda digital do banco central estão tentando apoiar os usuários na tokenização de propriedades e na realização de hipotecas com base nisso. Também há projetos que colaboram com outras empresas para apoiar o empréstimo com garantia de propriedades. Alguns projetos oferecem a opção de usar propriedades tokenizadas como garantia de empréstimo, mas este serviço está limitado apenas aos tokens imobiliários que eles emitiram. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo com tokens, e não melhora substancialmente a liquidez de capital dos proprietários individuais de imóveis.
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a ativos imobiliários RWA que merecem destaque.
O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem submeter os documentos da propriedade à Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico em Delaware para eles. Em seguida, a Reinno criará um contrato inteligente para os imóveis tokenizados, que os proprietários podem depositar como garantia do empréstimo e fazer empréstimos, sendo que o limite do empréstimo será baseado no valor dos tokens.
O segundo produto é o financiamento hipotecário. Após os usuários adquirirem propriedades com um empréstimo hipotecário bancário, eles podem tokenizar a propriedade para obter financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo hipotecário ao banco, e depois os clientes reembolsam o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juro fixa.
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A operação da Reinno ainda é um modelo centralizado e offline, onde os clientes geralmente precisam visitar o escritório e submeter documentos de propriedade. Essa abordagem apresenta alguns riscos óbvios. Primeiro, se o mutuário optar por incumprir e parar de reembolsar o empréstimo, a Reinno, como prestadora de serviços tokenizados em vez de credora, terá dificuldades em agir.