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Analyse des projets RWA immobiliers : opportunités et défis coexistant
Évolution des actifs du monde réel sur le marché des cryptoactifs
Le concept d'actifs du monde réel ( RWA ) n'est pas une nouveauté sur le marché des cryptoactifs. Dès 2018, la tokenisation d'actifs et l'émission de jetons de sécurité ( STO ) sont apparues, présentant de nombreuses similarités avec le concept actuel de RWA. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire inadéquat et d'un manque d'avantages significatifs en termes de rendements potentiels, ces premières tentatives n'ont pas réussi à se développer à grande échelle.
En 2022, avec la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a clairement dépassé le taux d'intérêt des prêts en jetons stables du secteur cryptoactifs. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actif réel (RWA) devient de plus en plus attrayante pour le secteur cryptoactifs. Certains projets DeFi matures, ainsi que des institutions financières traditionnelles, commencent à explorer le domaine des RWA.
Au cours des deux dernières années, un petit nombre de projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir de manière variée le marché des investissements immobiliers, à diversifier les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'investissement. Cet article effectuera une analyse de cas de ces projets, examinant les avantages et les inconvénients du design des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets sont principalement axés sur l'immobilier nord-américain, la discussion se concentrera sur le marché nord-américain.
Méthodes de tokenisation du marché immobilier
Le marché immobilier recèle d'énormes opportunités d'investissement. Une étude de mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 26 600 milliards de dollars.
L'objectif principal du marché immobilier tokenisé est de réaliser un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :
De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la blockchain a le potentiel d'améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.
Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) présentent de nombreuses similitudes avec les actifs immobiliers RWA en offrant des opportunités d'investissement immobilier fragmentées, réduisant ainsi efficacement le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas d'opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur examen des actifs, de l'exploitation et de la structure d'investissement dans un cadre réglementaire strict fournit un cadre de référence pour les projets RWA immobiliers.
En observant le fonctionnement des projets RWA dans l'immobilier au cours des deux dernières années, nous avons acquis une certaine compréhension claire de leurs avantages et inconvénients :
Avantages :
Inconvénients :
En approfondissant l'étude de cas spécifiques, il a été constaté qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet fait face à des situations réelles différentes au cours de son fonctionnement.
Analyse de cas
Ce chapitre analyse trois projets RWA dans le secteur immobilier. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier, et est représentatif dans son domaine respectif. Il convient de noter que ces projets en sont encore à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme.
RealT
RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA dans l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation de l'immobilier résidentiel américain pour les petits investisseurs principalement sur la blockchain Ethereum et Gnosis ( sur Gnosis ).
RealT achète des biens immobiliers résidentiels et les tokenise conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des tiers. Après déduction des frais, les loyers générés par les biens sont répartis entre les détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, il existe une séparation juridique avec l'entreprise qui détient les actifs immobiliers. Comme indiqué sur leur site web, en cas de défaut de cette entreprise, les détenteurs de jetons ont le droit de désigner une autre entreprise pour gérer les biens détenus. Cependant, cet accord n'oblige pas RealT à participer à l'investissement dans les jetons de biens immobiliers qu'ils mettent sur le marché. Les utilisateurs détenant des jetons immobiliers peuvent chaque mois recevoir des revenus provenant des loyers de la maison, le montant distribué devant être déduit d'une réserve d'entretien d'environ 2,5 % et d'un frais de gestion généralement d'environ 10 %.
Prenons comme exemple un bien immobilier à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, un total de 6 200 jetons a été émis. Ce bien génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Ainsi, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de profit annuel de 7,35 %.
Pour ce bien immobilier, RealT a proposé 100 % des jetons sur le marché, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients, maintenant un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion prélève 8 % des loyers et obtient le reste des frais de maintenance, la plateforme d'investissement ne facturant que 2 % pour la tokenisation du bien immobilier, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Cette méthode permet à l'équipe de RealT d'économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de biens immobiliers qualifiés et leur tokenisation pour les mettre sur le marché.
Cependant, bien que la propriété décentralisée aide à répartir les risques entre les investisseurs, elle introduit également des défis. Lorsque la participation des investisseurs est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise deviennent trop élevés et non durables. De plus, RealT choisit de gérer ses propriétés par des institutions de gestion ; si RealT détient une part importante des propriétés, ils s'efforceront de réduire les coûts de gestion ; car une mauvaise gestion aura un impact négatif significatif sur eux. Mais si RealT détient une proportion trop élevée, cela réduira d'abord la liquidité des jetons, et ensuite, les petits actionnaires des propriétés ne rempliront pas leurs responsabilités de supervision. Tous les détenteurs de jetons s'attendent à ce que les grands actionnaires supervisent l'efficacité et la diligence des institutions de gestion engagées. D'un autre côté, si RealT détient une part très faible, cela pourrait manquer de motivation suffisante pour choisir diligemment les institutions de gestion et participer activement à la supervision, rendant la supervision efficace des institutions de gestion très difficile pour de nombreux investisseurs individuels.
Consultez les dix derniers jetons immobiliers épuisés sur le marché RealT et utilisez le navigateur blockchain associé pour déterminer le nombre de détenteurs de chaque propriété. RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons pour garantir que le prix de chaque jeton soit d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés comptent plus de 1 000 détenteurs.
Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % des investisseurs investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % des investisseurs investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les investisseurs particuliers et à augmenter la liquidité du marché du logement.
Selon les données de transaction consultées sur l'adresse du portefeuille de RealT sur son réseau principal Gnosis, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de plateforme varient entre 2,5% et 3% du loyer, en fonction des fluctuations des frais de maintenance, d'assurance et d'impôts, ce qui représente environ 150K à 180K dollars de revenus pour la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'est pas contraint de participer à des investissements immobiliers et que, s'il choisit de participer, il n'y a pas de restrictions ou d'indications spécifiques sur le niveau de participation, il est donc impossible de connaître le profit que RealT tire des revenus locatifs.
D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de la société. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle agit uniquement en tant qu'entité opérationnelle du projet RealT. De plus, RealT a également créé Real Token LLC dans l'État du Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs d'investir dans tous les biens immobiliers en signant simplement un contrat avec une seule société. Enfin, RealT a établi une série de LLC correspondantes pour chaque bien immobilier dans lequel il investit. En tant que filiales de Real Token LLC, chaque série de LLC possède des biens spécifiques et des jetons correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'un bien immobilier n'affecte pas les autres biens immobiliers ou les opérations de la société mère sous RealT.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de négocier les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour rendre les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles au marché grâce à une architecture AMM. Parcl a lancé Parcl LabsPrice Feed pour créer un indice immobilier spécifique à une région basé sur son historique de ventes. La durée de l'historique peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Après la création de l'indice, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur les tendances des prix immobiliers et d'établir des positions longues ou courtes sur les prix immobiliers de la région.
Cette méthode, en raison de l'absence de transactions immobilières réelles, permet à Parcl d'éviter les problèmes juridiques liés à l'exploitation immobilière réelle. Certains pourraient remettre en question si cela constitue vraiment un projet RWA immobilier, car il ne répond pas entièrement aux normes précitées. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de certaines entreprises réputées, et il est raisonnable de l'inclure dans la discussion sur la diversification des produits RWA immobiliers en raison de son unicité.
Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, et son TVL est actuellement de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl ne semble pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Les produits de Parcl sont faciles à utiliser et évoluent rapidement, tandis que les fournisseurs de prix de Parcl Labs et la conception du marché des indices sont relativement matures. En ce qui concerne l'exploitation, l'équipe de Parcl lance activement Parcl Point, Real Estate Royale et d'autres programmes d'acquisition d'utilisateurs. Malgré ces avantages et le soutien de nombreux organismes d'investissement renommés, Parcl maintient une attention et une part de marché relativement faibles, avec une base d'utilisateurs limitée et un volume de transactions restreint. Cela peut indiquer dans une certaine mesure que le marché des cryptoactifs n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.
Reinno
Certain grandes entreprises de cryptoactifs explorent également des produits dans le domaine des actifs réels liés à l'immobilier. Certaines entreprises ont annoncé que leur équipe de monnaie numérique de banque centrale essayait de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation des propriétés et le financement hypothécaire en conséquence. D'autres projets collaborent avec d'autres entreprises pour soutenir le prêt hypothécaire sur les biens immobiliers. Certains projets offrent l'option d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, mais ce service est limité aux jetons immobiliers qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'améliore pas substantiellement la liquidité du capital des propriétaires immobiliers individuels.
Reinno est un projet lancé en 2020 et ayant cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux actifs réels immobiliers (RWA) qui méritent d'être mentionnés.
Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial dans le Delaware pour eux. Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour le jeton immobilier, que les propriétaires peuvent déposer comme garantie de prêt et emprunter, le montant du prêt étant basé sur la valeur du jeton.
Le deuxième produit est le financement hypothécaire. Après que les utilisateurs ont acheté un bien immobilier avec un prêt immobilier bancaire, ils peuvent tokeniser la propriété afin de se financer. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt immobilier bancaire, puis le client rembourse ce prêt au protocole à un taux d'intérêt fixe.
L'exploitation de Reinno reste un modèle centralisé et hors ligne, où les clients doivent généralement se rendre au bureau et soumettre des documents immobiliers. Adopter une telle approche comporte certains risques évidents. Tout d'abord, si l'emprunteur choisit de faire défaut et d'arrêter de rembourser le prêt, Reinno, en tant que prestataire de services de tokenisation plutôt qu'en tant que prêteur, aura du mal à agir.